Au départ, cette envie de travaux peut répondre à une nécessité comme un ravalement de façade, une étanchéité de toiture ou un remplacement de chaudière collective.
Des obligations réglementaires ou des modifications urbaines, comme la rénovation de quartier ou l’arrivée d’un réseau de chaleur, peuvent également faire émerger un projet.

D’autres facteurs sont aussi à considérer, comme le confort-énergie. Certains copropriétaires estiment qu’ils payent trop de factures d’énergie ou qu’ils sont dans un inconfort important dans leur logement. Des travaux de rénovation énergétique permettront d’améliorer le confort des occupants, été comme hiver, et de réduire les factures d’énergies.

Une des principales obligations est l’obligation d’isoler en cas d’une réfection de toiture importante ou d’un ravalement de façade important. Le décret n°2016-711 du 30 mai 2016 cadre cette obligation et prévoit quelques exceptions à son application.

Toujours sur l’isolation, le décret n°2022-926 du 23 juin 2022, met en œuvre le droit de surplomb. Ce dispositif permet d’installer une isolation extérieure qui empiète chez le voisin s’il n’y a pas d’équivalence technique. Un dossier complet doit être adressé au voisin par recommandé. Une compensation financière sera mise en place. Elle est estimée à : surface x coût du foncier au m².

La loi climat et résilience de juillet 2021, met en œuvre un certain nombre de dispositifs réglementaires, dont l’interdiction progressive de la mise à la location des passoires énergétiques ou encore l’obligation d’élaborer un projet de plan pluriannuel de travaux (PPT).

L’interdiction à la location des logements avec un DPE (diagnostic de performance énergétique) de classe G est effective depuis le 1er janvier 2025. Les logements classés F seront interdits à la location en 2028 et pour ceux classés E, l’interdiction entrera en vigueur en 2034.

Au delà de l’obligation réglementaire, l’élaboration d’un projet de PPT permet d’avoir une visibilité sur les travaux à engager pour maintenir, en bon état, la copropriété. Ce document s’appuie sur un DPE de l’immeuble d’habitation. Il permet de définir une première trame d’un projet de rénovation énergétique. Vous retrouverez tous les détails de ces diagnostics sur notre page dédiée.

Le fond travaux est un dispositif obligatoire pour toutes les copropriétés de plus de 10 ans. Il a pour objectif de réserver des sommes d’argent pour permettre à la copropriété d’anticiper de futurs travaux d’entretien planifiés sur les parties communes ou d’engager des travaux urgents si nécessaire.

Le montant correspond à 5% au minimum du budget prévisionnel. En prévision de dépenses plus lourdes, ce pourcentage peut être relevé.

Les dépenses éligibles sont nombreuses, dont l’élaboration d’un projet de plan pluriannuel de travaux, les travaux prévus dans ce projet, ou encore les travaux urgents nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble. L’assemble générale peut décider d’y affecter toute ou partie des sommes déposées sur le fond travaux.

Vous retrouverez plus de détail sur ce dispositif réglementaire sur le site du service public.

Outre le côté obligatoire, il y a de nombreux intérêts à réaliser une étude technique :

• Faire un état des lieux exhaustif (parties thermique et technique)​
• Donner une vision globale des problématiques énergétique et architecturale de l’immeuble​
• Repérer les principales pistes d’améliorations​
• Évaluer les possibilités de solutions techniques et les hiérarchiser​
• Estimer les futures consommations énergétiques et les gains de confort attendus ​
• Évaluer les coûts et les aides associées

Vous retrouverez plus de détail sur les diagnostics et les différentes missions qu’ils proposent, sur notre page dédiée aux études.

Les grandes étapes d’une étude sont généralement :

La motivation des copropriétaires, et plus particulièrement du conseil syndical est important pour voir aboutir un projet de travaux.
Toulouse Métropole Rénov vous conseille de créer une commission travaux pour mobiliser toutes les bonnes volontés et les copropriétaires qui souhaitent s’impliquer dans le projet. Le rôle de cette commission sera de suivre, du diagnostic au chantier, la rénovation de la copropriété.

La communication, un élément clé tout au long du projet

Avoir un diagnostic, une étude ou un audit qui débouchera sur un programme de travaux, c’est bien. Voir le programme de travaux adopté en Assemblée Général, c’est mieux !

Nous vous conseillons d’organiser des temps d’information hors AG, pour que l’ensemble des copropriétaires ait une vision commune, puisse poser des questions et avoir des réponses. Comprendre et connaître les besoins des copropriétaires sera nécessaire pour discuter du projet de rénovation

Certaines solutions techniques, si elles ne sont pas discutées avant le vote en assemblée générale, seront refusées. Cela peut être le cas des travaux privatifs d’intérêt collectif (remplacement des fenêtres ou des systèmes de chauffage) ou de l’isolation thermique par l’extérieur des balcons.

Le conseil syndical

C’est le groupe de copropriétaires élu qui représente le syndicat des copropriétaires. Il assiste et contrôle le syndic pour une bonne gestion de la copropriété. Son rôle est aussi de s’assurer que les décisions prises en assemblée générale soient respectées.

Sans conseil syndical impliqué et investi pour communiquer activement tout le long du projet avec le syndic, la maîtrise d’œuvre, les entreprises et l’ensemble des copropriétaires, le projet pourra être plus difficile à monter.

Le syndicat des copropriétaires, par ses décisions en assemblée générale est le donneur d’ordre, la maitrise d’ouvrage.

Vous retrouverez plus de détail dans cette brochure de l’ADIL

Le syndic

Le syndic a une responsabilité importante envers le syndicat des copropriétaires. C’est lui qui signera tous les devis retenus par l’assemblée générale. Il doit proposer des entreprises et des prestataires compétents à chaque phase du projet, du diagnostic à l’avant-projet.
Il aura aussi la responsabilité de monter le dossier d’aide financière et de proposer des solutions de financement au moment du vote des travaux. Le syndic sera aidé dans cette tâche complexe par une mission d’assistance à maîtrise d’ouvrage (AMO).

Le syndic a en charge, avec le conseil syndical, d’assurer une bonne communication tout au long du projet. Cette bonne communication sera nécessaire pour que l’ensemble des copropriétaires aient des informations identiques et puissent prendre des décisions en toute connaissance de cause.

Vous retrouverez plus de détail dans cette brochure de l’ADIL

La Maîtrise d’Oeuvre (MOE)

Une mission de maîtrise d’œuvre a pour objectif de concevoir et de réaliser le projet. Elle se déroule en deux grandes phases :

• Une première phase avant le vote des travaux, pour la conception, les compléments de diagnostic, l’établissement des cahiers des charges techniques et la consultation des entreprises
• Une deuxième phase après le vote des travaux, pour le lancement administratif du chantier, le suivi des travaux et la réception

L’assemblée générale doit donner son accord pour chaque phase de cette mission.

Vous retrouverez plus de détail sur notre page dédiée

L’Assistance à Maîtrise d’Ouvrage (AMO)

L’Assistance à Maîtrise d’ouvrage aide la copropriété à monter financièrement le projet de rénovation. Elle sera obligatoire pour obtenir l’aide de l’état MaPrimeRénov’ Copropriété. Certains prestataires proposent aussi une aide à la sélection de la maîtrise d’œuvre.

Au moment du vote des travaux, l’Assistance à Maîtrise d’Ouvrage remet à chaque copropriétaire un plan de financement personnalisé avec sa quote-part de travaux, les aides financières et présente une solution de financement. Si un prêt collectif est demandé, il sera voté au moment du vote des travaux.

C’est aussi cette mission d’assistance à maîtrise d’ouvrage qui aidera le syndic au dépôt des dossiers. Vous retrouverez plus de détail sur notre page dédiée