Le cadre

La loi encadre les travaux pouvant être intégrés dans un projet d’économies d’énergie en copropriété, on y retrouve des travaux collectifs (sur les parties communes) et 4 types de travaux privatifs d’intérêt collectif : fenêtres, régulation, équilibrage, répartiteurs de chauffage (article R173-10 du Code de la Construction et de l’Habitation).

Lorsque des travaux privatifs d’intérêt collectif sont votés en AG, tous les copropriétaires concernés doivent, à leurs frais, faire réaliser ces travaux.

Selon le règlement de l’ANAH dans le cadre de l’aide MPR copropriété, tous les travaux sont acceptés (participation au gain énergétique et intégration dans l’assiette subventionnable) du moment qu’ils sont votés avec une résolution spécifique « travaux privatif d’intérêt collectif » (article 9 de la loi du 10 juillet 1965) et qu’ils soient réalisés sous maîtrise d’ouvrage de la copropriété.

Il est donc possible de prendre en compte tout type de travaux privatifs de nature énergétique dans un projet de rénovation globale.

Cependant, si l’on sort de la liste limitative des 4 travaux privatif d’intérêt collectif, il y a un risque de contestation dans les deux mois suivant l’AG, et en cas de recours, la résolution pourrait être annulée.

Notre conseil est de bien expliquer les enjeux et de prendre le temps de discuter pour s’assurer d’une totale adhésion des copropriétaires afin que personne ne conteste après l’AG.

Les intérêts d’embarquer des travaux privatifs

1 – Technique

• Intégré dans le cahier des charges du MOE et étudié comme tous les travaux collectifs
• Homogénéité/complémentarité des solutions techniques
• Opportunité de mise aux normes des équipements individuels

2 – Performance

• Atteinte des paliers de gain énergétique (liés aux subventions) pour le projet collectif
• Sortie des étiquettes « passoires énergétiques » des logements (en location notamment)

3 – Economique

• Une entreprise de travaux unique choisie par le syndicat de copropriété en AG avec l’appui du MOE
• Achat collectif : effet d’échelle sur les prix et levier de négociation

4 – Financier

• Subventions : aide socle plus intéressante sur les travaux collectif pour tous, aide collective mobilisable sur les travaux privatifs pour les copropriétaires concernés (selon assiette subventionnable restante)
• Financement : travaux privatifs finançables avec les prêts collectifs

5 – Responsabilité

• Obligation de réalisation des travaux pour les copropriétaires concernés
• Le MOE gère ces travaux en même temps que les travaux collectifs

6 – Patrimoine

• Homogénéité des équipements/matériaux choisis pour une meilleure préservation architecturale du bâti

Comment les intégrer ?

A la fin de l’étude énergétique, si un ou plusieurs travaux privatifs paraissent intéressant, il est conseillé :

• D’expliquer lors de la restitution de l’étude les intérêts évoqués ci-dessus (un conseiller de Toulouse Métropole Rénov peut intervenir)
• De lister précisément les copropriétaires concernés selon la formulation de la résolution
• D’intégrer ces travaux dans le cahier des charges des MOE

Pour l’AG « vote des travaux », bien travailler la rédaction précise de la résolution.

Pour avoir des conseils juridiques , aider la copropriété à rédiger les résolutions, vous pouvez contacter nos collègues de l’ADIL31 : ADIL de Haute-Garonne – ADIL 31